전세사기 예방 피하는 법! 필수 체크리스트 정리

 

최근 전세사기 피해가 급증하면서 많은 사람들이 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처하고 있습니다.

특히, 깡통전세(집값보다 전세보증금이 높거나 비슷한 경우), 신탁사기(집주인이 집을 신탁하고 세입자에게 전세 계약을 맺는 경우), 이중계약(한 집을 여러 명과 계약) 등 다양한 방식의 사기가 발생하고 있는데요.

전세사기를 피하려면 계약 전 철저한 확인이 필수이며, 만약 사기를 당했다면 신속하게 법적 대응을 해야 합니다.

이번 글에서는 전세사기를 예방하는 방법과 피해를 입었을 때 대처하는 법을 2025년 기준으로 상세히 정리했습니다.

전세사기 피해가 발생했을 때 대처 방법
https://dkwn0604.tistory.com/248

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전세사기 예방을 위한 체크리스트

🔹 전세사기 당하지 않기 위한 필수 체크 사항

전세 계약을 할 때는 단순히 가격이나 위치만 보고 결정하면 안 됩니다. 사기 피해를 방지하기 위해 반드시 아래 사항을 확인하세요.
 

1️⃣ 등기부등본 확인 (집주인과 부동산 상태 체크)

📌 계약 전 꼭 확인해야 할 문서: 등기부등본

• 발급 방법:
  • 인터넷 등기소 → https://www.iros.go.kr/index.jsp
  • 주민센터, 부동산 중개소에서 발급 가능
• 확인해야 할 주요 항목:
  • 소유자 정보 → 집주인과 계약자가 일치하는지 확인
  • 근저당(대출) 여부 → 근저당이 많으면 집이 경매로 넘어갈 위험 증가
  • 가압류, 압류, 신탁 설정 여부 → 전세금 반환 위험 신호
  • 최근 소유권 변경 여부 → 단기간에 여러 번 소유권이 변경된 경우 주의

💡 📌TIP: 근저당이 설정된 집은 위험!

• 예를 들어, 집값이 3억인데 근저당이 2.5억이라면 집주인이 집을 팔아도 대출금 갚기에 바빠 보증금을 돌려받기 어려울 수 있음.

 
2️⃣ 보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 체크

📌 보증보험(전세보증금 반환보증)에 가입할 수 없는 집은 위험 신호!
보증보험이 가능한 집은 상대적으로 안전한 편입니다. 아래 기관을 통해 가입 가능 여부를 확인하세요.

• 주택도시보증공사 (HUG) → https://www.khug.or.kr/index.jsp
• 서울보증보험 (SGI) → https://www.sgic.co.kr/?p=CCPMAN000001F01

💡 📌TIP:

• 보증보험 가입이 불가능한 집은 계약하지 않는 것이 안전합니다.
• 집주인이 보험 가입을 꺼린다면 전세사기 가능성 있음.

 

집주인이 '보증금 반환보증보험'을
가입하지 않으려 하는 이유는?

보증금 반환보증보험을 들지 않는 모든 집주인들이 나쁘다는 것은 아니겠지만 다만 주의하는것이 좋겠죠?
1. 주택 및 집주인 문제
- 주택의 법적 문제 : 건물이 주거용이 아닌 상업용 건물일 경우, 세입자의 전입신고와 확정일자가 불가능해 보증보험 가입이 어렵습니다
- 집주인의 재정 상태 : 집값이 하락하거나 주택담보대출과 전세보증금을 합한 금액이 집값보다 높은 경우, 집주인은 보증금을 반환할 능력이 부족할 수 있습니다. 이로 인해 보증기관이 집주인에게 구상권을 행사할 가능성을 우려해 보험 가입을 꺼립니다.

2. 추가 비용 부담
- 보증보험 가입 시 발생하는 보증료는 집주인 입장에서 추가적인 비용으로 작용합니다. 이는 일부 집주인들에게 경제적 부담으로 느껴질 수 있습니다.

3. 법적 책임 증가
- 보증보험에 가입하면 집주인은 보험사로부터 구상권 청구를 받을 가능성이 높아집니다. 이는 집주인이 자신의 재산에 대한 법적 책임이 강화되는 결과를 초래합니다.

4. 계약 과정의 복잡성
- 보증보험 가입은 심사와 발급 과정에서 시간이 걸리며, 계약 조건에 따라 복잡한 절차가 요구됩니다. 이러한 행정적 부담도 집주인들이 보험 가입을 꺼리는 이유 중 하나입니다.

5. 신뢰 문제
- 일부 집주인은 세입자가 보증보험에 가입하면 자신이 신뢰받지 못한다고 느낄 수 있습니다. 이는 계약 관계에서 심리적 마찰로 이어질 수 있습니다.

 

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3️⃣ 전세 계약서 작성 시 주의할 점

📌 계약서에 반드시 포함해야 할 사항

✅ 집주인 본인과 계약 (대리인이 나오면 위임장 + 인감증명서 필수)
✅ 보증금 송금은 집주인 명의 계좌로만 진행
✅ 전입신고 & 확정일자 즉시 받기 (잔금 지급 후 1일 내)

💡 📌TIP:

• 전입신고를 하면 임차권이 보호되며, 확정일자를 받아야 법적으로 전세보증금을 지킬 수 있음.

 
4️⃣ 전세사기 위험 신호 감지!!

📌 이런 집은 피하세요!

🚨 집값(매매가)과 전세가가 비슷한 집 (깡통전세 위험)
🚨 집주인이 다세대주택 여러 채를 보유 (전세 돌려 막기 가능성)
🚨 최근 매매가 하락 지역 (전세가율이 비정상적으로 높은 곳)
🚨 근저당 설정이 많은 집 (집이 경매로 넘어갈 가능성 높음)
 

🔹 결론 : 전세사기를 피하려면?

✅ 등기부등본 확인 (근저당, 소유자 정보 체크)
✅ 보증보험 가입 가능 여부 확인
✅ 보증금 송금은 집주인 명의 계좌로만 진행
✅ 전입신고 & 확정일자 즉시 받기
✅ 깡통전세, 근저당 많은 집 피하기